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境表视野:2019新添坡、中国香港REIT调研通知

2020-01-21 06:35:50 北京快三 已读

智通财经网

本文来自 微信公多号“REITs走业钻研”。原文标题《境表视野:2019新添坡、中国香港REIT调研通知》。

境表视野:2019新添坡、中国香港REIT调研通知

01、调研情况简介

(一)香港情况简介

    房地产投资信托法规是在2003年7月第一次采用,并在2005年6月、2010年6月和2014年7月别离进走修订。

香港的REITs结构采用的是信托模式。他们听命于SFC所颁布的REIT法规。

走业概述

    主要的REITs产品

    (二)新添坡情况简介

    新添坡的REIT主要听命证券期货法律(Cap.289),新添坡货币监管当局颁布的整体投资方案法规,和地产基金指引中相关法规和收入所得税规章。

地产基金准则也适用于那些已投资或准备投资房地产和房地产相关资产的整体投资方案。该方案能够选择在新添坡营业所挂牌上市也能够不上市。

第一套用于管理地产基金的监管法规是由新添坡货币监管部分在1999年5月对表发布的。

第一只REIT产品是在2002年7月在新添坡营业所挂牌上市。截至现在,已经有44只REITs和地产信托在新添坡营业所挂牌上市了,市值也许为1000亿新添坡元。

走业概述

    主要的REITs产品

    02、监管请求

(一)香港

1、程序/手续

    REITs产品是以一栽信托的相符法模式存在,且受到REITs法规的监管。其成立也必要得到香港SFC机构的准许。

REIT必要任命信托受托人,且该信托受托人要与管理公司保持相互自力性。

倘若已足监管请求,该信托受托人也能够是联相符集团中的一个自力部分。清淡情况下,在香港上市的REITs产品都会任命自力的信托受托人。

另表,被SFC机构认可的管理公司也必须进走任命。一个自力的地产评估商也必要被任命。

REITs资产每年都必要进走价值评估。在一些资产营业的过程中(该营业异国在REIT的法规中清晰,但是远大被理解为庞大的资产营业,比如资产并购或者处置),资产管理公司答该或者被法规请求,邀请一家财务顾问公司。

资产管理公司答该根据REITs法规厉格值守,或者能够委派别名或者多名表部机构协助其实走一些职责。

与相关方的资产营业,比如管理公司,信托受托人,持有超过10%股东的投资者,联相符家资产管理公司管理的分别信托之间的资产营业,这些相关方营业都必要取得REITs产品的持有人准许。

2、法律式样/初起资本金最矮值

    REITs答该是以信托的式样存在。一个REIT产品能够直接持有房地产或者经过REIT在法律上或者内心控制的SPV间接持有房地产,

根据REITs的法规,对于初起资本金异国最矮值请求。

3、单位信托证券持有人/上市请求

    在香港的一切REITs产品都是以信托模式存在,投资人也是信托产品的单位证券持有人。

关于被香港监管部分准许上市的REITs产品,对于单位信托证券持有人异国什么稀奇的规定。对于表国投资者也异国稀奇规定。

一切在香港的REITs产品必须要在SFC规定的时间内在港交所挂牌。同时在香港挂牌的REITs产品也必要相符港交所的挂牌规定。

4、资产层面和投资走为

    REITs必须主要投资于能够循环产生租金收入的地产。在资产并购的过程中,REIT持有的不产生收入的地产比例不得超过净资产的10%。

一个REIT产品持有的地产项主意时间不得矮于2年,除非在单位信托证券持有人大会中,以一栽稀奇决议的手段来取得单位信托证券持有人准许。

一个REIT产品被准许成立和拥有SPV来持有其所投资的房地产项现在。在REITs法规下,这些SPV必须相符法且由REIT实际控制,REIT必须在SPV中持有绝大无数比例和控制权。

清淡情况下,SPV结构不及超过两层,除非能得到SFC的稀奇审批。REIT投资的酒店,主题公园或者酒店式公寓,清淡这些资产都被装在SPV中。

REITs不准投资闲置土地,除非管理公司能够表明这些投资是其已经被准许的地产开发项主意主要构成片面。

在主导或者参与地产开发项现在(翻修、翻新和改装除表)时,REIT产品已经投资的一切的地产开发项主意总周围,添上已签约的地产开发项现在相符同金额中未完成片面,总的金额不得超过REIT产品总资产金额的10%。

一个REIT产品不能够持有任何涉及无限义务的资产。

倘若在一个REIT产品的名称中,有表现其主要涉及一类稀奇类型地产。那么该REIT产品投资该类型地产的非现金资产的比例不矮于70%。

在香港上市的REIT产品,对于其单位持有异国任何控制。REITs也能够投资国表资产。

5、杠杆率

    资本配比限额是REIT产品总资产金额的45%。

6、利润分配请求

    一个REIT产品每年以分红的式样向其单位信托证券持有人分配金额北京快三开奖,不得矮于以前经审计的税后净收入的90%。

当一个REIT产品发售给公多时北京快三开奖,关于地产资产处置后的资本收入是否要进走分配要在信托相符同中约定明了。

7、责罚措施

    (二)新添坡

1、程序/手续

    在新添坡营业所挂牌上市的REIT产品(S—REIT)在相符必定条件下北京快三开奖,能够享福税收优惠政策。

在新添坡上市的REITs产品要听命证券期货法律的一些法规和准则,以及营业所上市手册。

一些税收优惠政策也只有监管当局准许后才能实走。也就是说,一项优先规则、税收迁移或免除必须要先由新添坡税务局或者(和)新添坡金融部分准许才能实走。

不过比来几年,一些审批流程已经被简化了。

2、法律式样/最矮股本金

    法律式样

一个S—REIT产品的模式必须是信托结构。一个S—REIT产品要由国表或者国内机构进走管理。

初起资本金最矮值

准备在新添坡营业所挂牌上市的一只REIT产品,倘若计价单位是新添坡元(SGD),该产品的最矮资产周围要在3亿新添坡元以上。

3、单位信托证券持有人请求/上市请求

    单位信托证券持有人请求

对于以新添坡元计价且在新添坡营业所挂牌上市的REITs产品,其资本金的起码25%的份额要由起码500个公开投资者持有。

对于以国表货币计价的且在新添坡营业所挂牌上市的REITs产品,必要一些必要的投资者来创造有序的市场。

关于单位信托证券一切权方面,对于新添坡居民和非居民异国清晰的迥异。对于国表投资者也异国厉格的控制。

挂牌请求

REITs产品不必要挂牌上市。但是只有在新添坡营业所挂牌上市的REITs产品才能享福到税收优惠政策。

在国表营业所挂牌上市的REITs产品不会享福到新添坡当局所给予的各栽税收优惠政策,因此必要考虑一些税收筹划方案。

4、资产层面和投资走为

    地产基金准则清晰REITs产品能够投资以下资产:

a、房地产,无论是本身保有还得租赁持有,无论其是否位于新添坡国内。b、与房地产相关的资产。c、上市或者没上市的债务证券,非地产公司发走的上市股票。d、当局证券,超当局的布局机构或新添坡的法定机构所发走的证券。e、现金或现金等价物。

一个REIT产品要听命其投资运动的控制,比如:

a、资产层面:REITs产品中的起码75%的存量资产要投资于能够产生安详收入的地产项现在。b、不及投资于正在开发的地产项现在,但能够投资那些异国挂牌上市的地产开发商,除非该REITs产品能够把开发中的地产项现在持有到完善。c、不准投资闲置的土地和抵押物(抵押声援债券除表)。d、投资于正在开发的地产项现在和未完善的地产开发项现在(包括国内表)的总金额不得超过REITs产品持有的资产周围的10%,当REITs相符一些稀奇规定条款时,该投资比例也能够挑高到30%。e、投资于可投资资产的比例不得超过单一发走人发走证券总周围的5%,或者单一基金管理周围的5%。f、REITs产品的收入主要来自于租金和其他特定渠道(比如分红,利息和政策准许投资的资产等),来自于特意规渠道的收入不得超过其收入的10%。

一个REIT产品能够经过直接投资或者松散控制一个非上市的SPV机构来投资房地产项现在。

当REIT产品行为一个说相符投资者投资地产项现在时,该REIT答该行为一个说相符财产一切者直接投资房地产项现在或者经过持有非上市的SPV机构的股份或权好来持有房地产项现在。

该SPV机构能够是公司,信托或者相符伙企业等式样。

5、杠杆率

    一个S—REITs产品的单层杠杆最高限额是其所持有资产的45%。对于REIT产品的评级异国强制性请求。

6、利润分配请求

    经营性收入

厉格意义上来说,还异国一个法规或者法律请求REIT产品在每个财务年度內听命必定的比例把其收入分配给持有人。但是为了享福税收迁移优惠政策,REIT产品的受托人清淡都会每年听命其答纳税稀奇收入的起码90%的比例分配收入。

信托受托人和管理人答该共同听命必定的规则,该答纳税收入主要来自于信托受托人。当分配条款从2012年4月1日开起奏效后,REIT产品答该以信托单位的式样分配收入给投资者。

特定收入主要包括以下类型:

a、租金收入或者来自于不动产管理和持有的收入,但是处置不动产所获的资本收入除表。b、管理和持有的不动产而产生的附属收入,但是处置不动产所获的资本收入除表。c、支付完租金收入和来自于新添坡不动产管理和持有的收入之表的收入,但是处置不动产所获的资本收入除表。d、基于公开市场价值的租金声援补贴,且是在2016年12月26日当日或之后日期支付给信托受托人,支付方如下:1)把地产项现在或者因拥有地产项现在所获得的收入权出售给信托受托人的出售方。2)直接或者间接全资控制出售方的幼我。3)审计官所认可的任何人。e、在上述a,b,d三类收入之表的,来自于REIT中被认可的次级信托所分配的收入。REIT有资格申请一些已足特定条件的国表收入的税收减免,主要是免除来自海表的地产投资所获收入汇入新添坡所缴纳的税收。

7、责罚措施

    倘若REIT产品针对其相通年限所获的特定收入,分配给投资者的比例不幼于特定收入的90%,则那些异国被分配的特定收入要在信托受托人层面听命公司所得税的税率缴税(税率为17%)。

倘若REIT产品针对其相通年限所获的特定收入,分配给投资者的比例幼于特定收入的90%,则其通盘特定收入都要缴税。

03、REIT层面的税收处理

(一)香港

1、公司所得税/预挑税

    REIT产品根据香港的国内税收规定是免交利得税的。但是REIT产品在香港持有的房产及来自于该房产的租金,这些租金是要听命于香港的15%房产税。

REIT经过SPV间接持有的香港房产,这些SPV从该房产中获得的收入要听命于16.5%的利得税。这些SPV清淡是免交房产税。

在两层利得税收系统中,REIT产品所获得的第一层200万港币的收入是听命8.25%的税率征收,无论该REIT产品的周围和走业。

盈余的收入将听命初起的16.5%的税率征收。从位于香港之表的地产所获得的频繁收入和资本利得清淡都是免交利得税和房产税。SPV之间的分红清淡是免交利得税的。

在香港一时异国资本利得税。

在香港,来源于REIT的分红,利息都异国预挑税。香港是属地征收系统,不一向自于海表的收入征税。

2018国内税收法规在2018年7月13日进走了发布。主要主意是在BEPS框架下对资产迁移定价原则和特定措施的实走进走法规化,并且让国内税收法规与国际税收请求相接轨。

修整法规的主要因素是强化双重税收减免条款、迁移定价规则和相关法规、相关主文件、当地文件和国家之间通知的TP文件请求、关于税收优惠国的修改,包括对于本土营业的税收优惠政策延展,对于大量投资走为请求的门槛指使。

对于在香港的REITs产品异国稀奇的税务处理规定。在香港的REITs被请求听命当地的GAAP的会计准则请求,并与IFRS保持相反。

2、登记费用

    香港的房地产转让和香港的相符并SPV股票转让都是要缴纳印花税。关于香港不动产出售的印花税所听命的税率,根据其营业金额和数目而有所转折。

对于非居住类房产,最大的印花税的税率是8.5%,主要适用于房产评估价值或者营业参考价超过21739130港币的房产营业。对于居住类房产,除非有一些稀奇免除和请求,清淡都听命15%的税率向居住类房产征收,税基以营业参考价和房屋评估价孰高者为基础。

在香港,公司的股票进走营业,清淡听命0.2%的印花税征收,税基为营业参考价和股票估值孰高者。香港的印花税也会向房地产的租金征收,清淡税率是在0.25%至1%之间,税基为每年的租金,至于详细税率依据其租赁条款而确定。

香港在2010年11月20日引入了稀奇印花税(SDD)。除非稀奇免除,任何在2010年11月20日当日或者之后日期购买的居住房产,在规定的期间内进走再出售或者转让,无论是以幼我名义照样公司名义(无论该公司注册地在那里),这些营业走为都要听命SDD条款。

SDD的计税金额是根据规定的参考价格和市场价格孰高者行为基础,然后听命资产处理之前持有人所持有资产的时间选择对答的税率并计算出来的。

在2012年10月27日当日和之后日期购买的居住类房产,其SDD税率会进走响答调整。不过营业各方都要听命SSD的规定。

    香港在2012年10月27日引入了购买者印花税(BSD)。除非有稀奇豁免,房屋购买者(包括异国香港长期居留权的幼我和注册地不在香港的公司)在2012年10月27日当日和之后日期进走居住类房产转让,都要听命BSD规定。

BSD听命房屋的出售参考价格和市场价值孰高者为基础,对其征收15%的税率。

(二)新添坡

1、公司所得税/预挑税

    频繁收入

正如上面所说,对于租金和与房地产相关的收入(比如停车费,物业费),倘若REIT产品听命税收迁移政策,则REIT产品层面是不必要纳税。

倘若特定收入不进走分配,则会听命上述的政策在REIT产品层面征税(异国分配的特定收入将会在信托委托人层面缴纳17%的公司所得税)。

REIT投资于海表房地产,并获取来自海表资产的租金收入,在产品已足必定条件时,REIT产品在新添坡能够免交税收。

资本收入

新添坡当局原则上不向具有资本性质的收入征税,但是该资本利得内心上是一栽收入或收入,则必要听命公司所得税17%的税率缴税。

房地产项现在出售所形成的收入或者亏损清淡都被认为是资本利得或者亏损(除非REIT的主要营业是进走房地产营业营业)。

当REIT被认为其主业是从事房地产营业营业,那么其所获取的收入将在信托受托人层面听命公司所得税17%纳税。

预挑税

根据新添坡清淡税收法规,S—REIT中来自于海表资产的收入有资格申请税收豁免。

倘若该类收入在新添坡得到了税收豁免,那么这些收入在海表缴纳的税收不会进走抵扣或退还。

其他税负

参考下述的3.3条内容。

会计准则

适用于当地的GAAP,并与IFRS严密相连。收入以权责发生制为基础进走确认。

2、转换规则

    3、登记费用

    位于新添坡的不动产进走出售和转让清淡都要缴纳印花税,印花税税率区间是3%—4%,详细税率要根据资产的栽类分别而确定。

这类印花税清淡也被称为“购买者印花税(BSD)”,由于印花税清淡都是由购买者支付,除非营业两边达成其他共识。

除了BSD,附添购买者印花税(ABSD)和出售者印花税(该印花税的实走也是为了稳定新添坡的房地产市场)也会添征于一些特定的不动产。

ABSD是居住类住房购买者在支付完BSD之后再缴纳的印花税,直接添征于新添坡居住类房产营业中,由购买者支付。

ABSD对于法人机构(非幼我)的税率是10%(资产转让的相符同,制定和文件的签定日期在2011年12月8日和2013年1月11日之间)或者15%(资产转让的相符同,制定和文件的签定日期在2013年1月12日和2018年7月5日之间)或者25%(资产转让的相符同,制定和文件的签定日期在2018年7月之后)。

对于房地产开发商会添征额表的5